王**等与何**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2018）京03民终7755号

上诉人（原审被告）：王**，女，1988年8月16日出生，汉族。

委托诉讼代理人：王**，河北**律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：何**，男，1987年2月6日出生，汉族。

委托诉讼代理人：况明，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。

原审第三人：赵**，男，1973年4月8日出生，蒙古族。

上诉人王**因与被上诉人何**、原审第三人赵**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。

王**上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由:一审认定事实不清，适用法律有误。双方未就承租房屋用途进行约定，更未承诺给何**办理营业执照，何**与赵**直接形成的租赁关系，与王**无关。

何**辩称：同意一审判决，不同意王**的上诉请求。

赵**未到庭，提交书面陈述意见称：本案与赵**无关。

何**向一审法院提出诉讼请求：1、确认我与王**签订的房屋租赁合同无效；2、判令王**返还我转租费202000元，支付我房屋装修损失84000元。

一审法院认定事实：2017年6月1日，王**将其从赵**处承租的位于北京市朝阳区呼家楼街道关东店北街小区×号院一排五间平房（建筑面积约134平方米）转让给何**，收取了202000元的转让费，租赁期限为2016年8月30日至2019年8月30日，月租金为15000元。双方约定转让后租金直接支付给赵**。双方为此签订了《房租转让合同范本》，内容显示出租方王**，承租方何**，还约定了上述租赁期限和月租金，同时该合同第七条还约定租赁期满后，承租方继续租赁的，需提前1个月向出租方提出，出租方收到要求后1天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。双方在第八条提前终止合同中约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第九条违约责任在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金。

何**向王**支付转让款时分两笔，一笔12000元，一笔19万元。其中19万元的备注显示：供应链款。

2017年6月5日，何**通过招商银行向赵**工商银行账户转帐45000元，备注为供应链三个月房租。

何**称其承租房屋时，王**向其出示了租赁房屋办理的营业执照及食品经营许可证，该营业执照及许可证载明的名称为北京有顶天餐饮管理中心，住所为关东店北街×号楼×层东侧及×号平房。为此，何**提交了租赁房屋现场图、营业执照及食品经营许可证，王**在第一次庭审中质证称这些并非其办理的，而是房东转交的，同时认为何**也应负担相应注意义务，其不清楚该房屋为违章建筑；后其又在第二次庭审中称，营业执照和食品经营许可证不是其提供给何**的，上述执照地址与本案租赁房屋无关，投资人也并非本案当事人。

何**称，因王**提供了其从赵**处承租时的房屋租赁合同，考虑到王**有租赁合同且提供了上述营业执照和食品经营许可证等证件后才与王**签订了转租合同并向赵**支付了房租。为此，何**提交了王**与赵**就涉案房屋的租赁合同及何**向赵**支付房租的银行转账纪录。王**认可租赁合同真实性，认为其有权转让涉案房屋。

何**称其承租的租赁房屋被告知是违章建筑，无营业执照和食品经营许可证，在2017年7月24日被北京市朝阳区食品药品监督管理局等部门查封，并提交了一张图片。王**对图片不认可，认为不能据此认定为违章建筑，是何**自身经营问题被处理。

何**为证明其装饰装修损失，提交了装修合同、设计图及收据。王**不认可，且其并未收到关于装修的通知。

经询，何**称其承租租赁房屋在2017年7月24日被联合执法时并未扣押物品，查封房屋，只是口头通知涉案房屋违章建筑，不能办营业执照，不能继续经营。

王**称其也是从案外人张**处受让承租的本案租赁房屋，并提交了其与案外人张秋禹就涉案房屋签订的《店面转让协议书》。何**认可真实性，不认可与本案关联性，认为其是否从案外人手中转租与本案无关。

王**还提交了《授权书》，内容载明：王**在我的房屋租赁合同中有转让权。

诉讼中，何**当庭播放了其与王**沟通解决涉案房屋办理营业执照的事宜的录音，录音中，王**一直表示与赵**联系协助解决等。王**认可双方谈话的真实性，并称其认为房东有房产证，可以为何**办理营业护照，但这并非其收取何**转让费的条件，王**不知晓涉案房屋系违章建筑。

诉讼中，经向北京市朝阳区呼家楼街道食品药品监督管理所、北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局呼家楼执法队核实，涉案房屋商户确实于2017年7月被多部门联合执法，告知其无照不能继续经营。

经询，何**称其于2017年7月24日就停止在租赁房屋中经营，2017年9月左右搬离涉案房屋。

法院询问王**能否协助出具涉案房屋的房权证以及协助提供涉案房屋中办理营业执照时的相关材料。王**回答不能，其也联系不上房东。

一审法院认为:当事人对自己的主张应当提供证据加以证明。本案中，根据现有证据材料，何**未就涉案租赁房屋系违章建筑举证，故何**关于以租赁房屋系违章建筑为由要求确认合同无效的请求，法院难以支持。关于返还转让费，双方虽未就何**承租涉案房屋的用途进行书面约定，但根据双方提交的证据材料，法院可以推定王**在与何**签订合同时已知晓其承租目的及办理营业执照的需求。但实际履行中受到阻碍，对此，王**负有主要责任，何**有权主张其退还转让费用，根据公平及诚实信用原则，结合实际履行情况，法院酌定王**应退还的具体数额。关于装饰装修损失，王**未因此受益，故何**主张其返还的请求，法院不予支持。据此，一审法院于2018年3月判决如下：一、王**于判决生效后二十日内返还何**转让费二十万元；二、驳回何**的其他诉讼请求。一审案件受理费5560元，由何**负担1260元（已交纳），由王**负担4300元（何**已预交，王**于判决生效后七日内直接给付何**）。

本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：本案二审的争议焦点在于王**应否退还何**二十万元转让费。根据已经查明的事实，2017年6月王**与何**签订房租转让合同，王**将涉案房屋交付给何**经营使用，并向何**出示了其已经就涉案房屋取得的营业执照和食品经营许可证，此后在何**与王**沟通解决涉案房屋办理营业执照事宜的录音中，王**亦表示与赵**联系协助解决，一审法院根据上述证据材料综合认定王**在与何**签订合同时应已知晓何**承租涉案房屋的目的及办理营业执照的需求，符合案件事实。现租赁房屋的营业执照至今仍未能办理，且因无照无法继续经营已被多部门联合执法，何**亦因此从涉案房屋搬离，可以认定其与王**所签房租转让合同的目的已经无法实现。现何**要求王**退还相应转让费用，于法有据，一审法院基于公平和诚实信用原则，考虑合同履行情况、双方过错等因素酌定王**退还何**二十万元转让费，并无不当，本院予以维持。

综上，王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 黄海涛

审判员 杨夏

审判员 万丽丽

二〇一八年六月二十一日

书记员 李延昭书记员 卢园园书记员 王艳